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住宅ローンを借り換えた方がいい場合はどんな時?
借換えをした方がいい場合
金利が高い時に住宅ローンを借りた方
固定期間が終了しそのまま同じ金融機関であまり金利が優遇されていない住宅ローンを継続して借りている方
多少返済額が上がったとしても借換えをした方が安心な場合
金利が低くても変動金利や固定金利選択型で住宅ローンを借りていて、
将来の金利上昇に不安を感じている方
このように借り換えをする時には現在どういうことが問題で、その問題を解決したらどんなメリットがあるのかを明確にする必要があります。
フラット35からフラット35へ借換えする場合
同じ種類の住宅ローンで金利差がある場合のシミュレーションをしてみます。
現在の借入状況
借入残高:1800万円
残期間:20年
現在の金利:2.53%
毎月の返済額:95,645円
返済総額:22,954,896円
金利が1.73%のフラット35へ借換えすると
毎月の返済額:88,775円
借換え後返済総額21,305,928円
借換えメリット(総返済額):1,648,968円
フラット35は保証料が不要なので、事務手数料・登記費用・印紙代などの諸費用の合計額が借換えメリットの金額よりも少なければ借り換えたほうが有利です。
団信保険料は残高に応じて借換え後も同様にかかりますが、年齢により生命保険で
代用した方が負担を軽くできることもあります。
また事務手数料・登記費用・印紙代は借り換える際に借入金額に含めることもできます。
仮に諸費用が55万円とした場合、借入残高1800万円に諸費用55万円を加えて1855万円を借換えても997,924円のメリットがあります。
こうすれば、手元に資金が無くても効果的な借り換えができます。
固定金利選択型(固定期間3年)からフラット35へ借換えする場合
固定期間終了後の金利が少しずつ上昇していく場合のシミュレーションをしてみます
現在の借入状況
借入残高1800万円
残期間20年
金利の推移
当初3年間:1.2%
4年目から6年目:2.5%(予想金利)
7年目から9年目:3.5%(予想金利)
10年目以降:3.8%(予想金利)
毎月の返済額の推移
当初3年間:84,396円
4年目から6年目:93,750円
7年目から9年目:100,084円
10年目以降:101,645円
現在返済総額:23,433,344円
金利が1.73%のフラット35へ借換えすると
毎月の返済額:88,775円
借換え後返済総額21,305,928円
借換えメリット2,127,416円
*1.2%の金利が20年間続けば1,050,767円のデメリットとなります。
このように金利が推移した場合には当初3年間は返済額が増えてしまいますが返済額が変わらない住宅ローンへの借換えすることで将来の金利上昇を心配すること無く返済していくことができます。
事務手数料・登記費用・印紙代・団信保険料などの諸費用が借換えメリットよりも少なければ総返済額についても借換えメリットがあります。
また事務手数料・登記費用・印紙代は借り換える際に借入金額に含めることもできます。
仮に諸費用が55万円とした場合、借入残高1800万円に諸費用55万円を加えて1855万円を借換えても1,476,372円のメリットがあります。
団信保険料が借換えメリットより少なければ諸費用をプラスして借り換えても
メリットがあります。
こうすれば、手元に資金が無くても効果的な借り換えができます。
住宅ローン借り換えの効果とは
金利が確定している住宅ローンなら借換えをした場合の正確な比較ができます。
しかし、金利が将来変動してしまう住宅ローンは金利の推移が確定していないため、住宅ローンの借り換えをした場合の正確な比較が出来るわけではありません。
ただ、今どうしたいかという目的に応じた借換えはできます。
つまり返済額の損得ではないところにも借換えの効果があるということです。
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