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住宅ローン保証料は安ければいいわけではない
住宅ローンの金利はそれぞれの金融機関によって異なります。
また事務手数料、保証料、団信保険料、繰上返済の手数料も異なります。
フラット３５以外で住宅ローンを組む場合、団信保険料は金融機関が負担します。
また、保証料は必要な事もあれば、不要となる事もなります。
保証料は借入先や借入金額や借りる人によりかなり差があります。
どのような考え方で借入先を探せばいいのかをお伝えします。
金利は低いが保証料が必要な場合
例えば、固定金利選択型（金利の固定期間は１０年）の住宅ローンで
返済期間が３５年、借入額は１７００万円の住宅ローンを組んだ場合
借入先Ａでは保証料が不要で当初金利１．４％
借入先Ｂでは保証料が３５万円で当初金利１．１％
としたら最初の１０年間だけを比較すると
どちらが諸費用も含めた返済額が少なくてすむでしょうか。
事務手数料も登記費用も同額なら
借入先Ａは
当初１０年間の毎月の返済額は５１，２２２円
１０年間で６，１４６，６４０円返済し、
１０年後の残高は１２，９５９，４０８円です。
借入先Ｂは
当初１０年間の毎月の返済額は４８，７８４円
１０年間で５，８５４，０８０円返済し、
１０年後の残高は１２，７９０，５１２円です。
借入先Ｂに１０年間で支払ったお金は保証料の３５万円を合わせると
６，２０４，０８０円となり借入先Ａよりも５７，４４０円多いのですが
残高は借入先Ａよりも１６８，８９６円少なくなっています。
これは同程度の返済額なら金利が低いほうが残高を早く減らせるためです。
このように支払ったお金だけではなく借入残高まで加味して考えると保証料３５万円を支払ったとしても１１１，４５６円メリットがあることになります。
保証料が戻ってくる場合
仮に固定期間が終了した１０年後に全額繰上返済したり、借り換えをしたりした場合には３５年分支払ってある保証料のうちいくらかが戻ってくることがあります。
ただ、借入先によりほとんど戻ってこないこともあります。
保証料を一括払いする際には固定期間が終了した時点で全額繰上返済や借り換えをした場合に保証料はいくら返してもらえるのか、またその時にかかる手数料はいくらなのかを確認しておくともっと詳細な比較ができるでしょう。
また、同じ借入先でも借りる人により保証料として支払う金額は異なります。
自分ならいくらの保証料を払わないといけないのかを確認してからローンの申込みをした方が安心です。
保証料が高額な場合には金利が多少高くても保証料が不要な金融機関で借りた方が有利な事もあります。
このように最初の保証料だけを見るのではなくて、トータルでいくらかかるのかを事前に確認をしてシミュレーションした上で判断するといいでしょう。
三重ＦＰオフィスでは住宅ローンの返し方に応じてどのような考え方で住宅ローンを選択すればいいのかをアドバイスします。
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