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住宅ローン保証料は安ければいいわけではない

住宅ローンの金利はそれぞれの金融機関によって異なります。

また事務手数料、保証料、団信保険料、繰上返済の手数料も異なります。

フラット35以外で住宅ローンを組む場合、団信保険料は金融機関が負担します。

また、保証料は必要な事もあれば、不要となる事もなります。

保証料は借入先や借入金額や借りる人によりかなり差があります。

どのような考え方で借入先を探せばいいのかをお伝えします。



金利は低いが保証料が必要な場合

例えば、固定金利選択型(金利の固定期間は10年)の住宅ローンで
返済期間が35年、借入額は1700万円の住宅ローンを組んだ場合

借入先Aでは保証料が不要で当初金利1.4%
借入先Bでは保証料が35万円で当初金利1.1%
としたら最初の10年間だけを比較すると
どちらが諸費用も含めた返済額が少なくてすむでしょうか。

事務手数料も登記費用も同額なら
借入先Aは
当初10年間の毎月の返済額は51,222円
10年間で6,146,640円返済し、
10年後の残高は12,959,408円です。

借入先Bは
当初10年間の毎月の返済額は48,784円
10年間で5,854,080円返済し、
10年後の残高は12,790,512円です。

借入先Bに10年間で支払ったお金は保証料の35万円を合わせると
6,204,080円となり借入先Aよりも57,440円多いのですが
残高は借入先Aよりも168,896円少なくなっています。

これは同程度の返済額なら金利が低いほうが残高を早く減らせるためです。

このように支払ったお金だけではなく借入残高まで加味して考えると保証料35万円を支払ったとしても111,456円メリットがあることになります。



保証料が戻ってくる場合

仮に固定期間が終了した10年後に全額繰上返済したり、借り換えをしたりした場合には35年分支払ってある保証料のうちいくらかが戻ってくることがあります。

ただ、借入先によりほとんど戻ってこないこともあります。

保証料を一括払いする際には固定期間が終了した時点で全額繰上返済や借り換えをした場合に保証料はいくら返してもらえるのか、またその時にかかる手数料はいくらなのかを確認しておくともっと詳細な比較ができるでしょう。

また、同じ借入先でも借りる人により保証料として支払う金額は異なります。

自分ならいくらの保証料を払わないといけないのかを確認してからローンの申込みをした方が安心です。

保証料が高額な場合には金利が多少高くても保証料が不要な金融機関で借りた方が有利な事もあります。

このように最初の保証料だけを見るのではなくて、トータルでいくらかかるのかを事前に確認をしてシミュレーションした上で判断するといいでしょう。



三重FPオフィスでは住宅ローンの返し方に応じてどのような考え方で住宅ローンを選択すればいいのかをアドバイスします。



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